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房屋类型“公寓”和“普通住宅”是怎么区分的?

2020年05月27日 11:46

首先,住宅和公寓的土地性质不一样,住宅是70年产权的住宅类用地,而公寓40年产权的商业用地;其次,两者的首付比例也不一样,住宅首付至少2成,而公寓的首付比例至少要5成;再次,两者的贷款年限也不一样,住宅最高可贷30年,而公寓最多只能10年,同时住宅可以用公积金进行贷款,而公寓不可以;第四,住宅是民用水电,而公寓为商业用电相对较贵。

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什么情况下租客没有优先购买权?

我们都知道,《合同法》有明确规定,业主在出售房屋的时候,租客在同等条件下是有优先购买权的。所以在二手房买卖过程中,如果交易的房屋带有租约,业主首先要向承租人征询意见,如果承租人主张优先购买权,那么同等条件下,房屋只能出售给租客。同时,作为二手房交易的买家来讲,在这种情况下尤其要给予高度的关注,防止出现因为二手买卖侵害租客的优先购买权,导致买卖合同履行出现一些波折,甚至导致交易出现夭折。01究竟何为同等条件下的优先购买权呢?根据《合同法》230条规定的同等条件下的优先购买权行使,同等条件究竟是一个什么样的情况?同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式。因为作为房屋买卖合同的买受人,他最核心的义务其实就是支付房屋的对价,也就是购房款,而涉及购房款最核心的问题无非就是房屋的总价款,以及采用何种方式来付款,那么条件的优劣不言自明。关于这个价款的支付方式有支付全款,有分期付款,有按揭付款。一般来说看这个,条件是按照上述顺序呈“优——劣”的趋势的。02出租人应当如何发出“优先购买权”的通知?我们来看看出租人如何发出“优先购买权”的通知。通知的核心内容就是租赁房屋要转让的一个事实、时间以及具体的出卖条件。如果只是房东告诉租客,我要卖这个房子了,你有优先权,你要购买这个房子的话,立即通知我。但是并没有告知具体的出卖条件或者是告知的内容不真实、不全面,或者说是在出卖条件发生变化之后没有及时通知租客。这个时候就会被认定为没有履行通知义务,或者没有恰当履行通知义务,那就对于出租人来讲那是很糟糕的一件事情,因为这种情况下如果承租人主张优先购买权受到侵害,房东同样是承担赔偿责任。至于用什么样的方式通知,我们通常认为直接送达是最理想的,切记让租客在通知书上签字。如果租客不同意签字,就用中国邮政快递送达的方式,目前自媒体发达,采用微信送达也是不错的一种方式。03注意!以下这4种情况租客没有优先购买权!今天的重点来了,以下四种情况下,租客没有优先购买权:1.房屋共有人要求购买的,由于共有权人比租客更优先,所以共有权人行使优先购买权的,租客优先购买权丧失。2.出租人将房屋出卖给配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等近亲属的,租客优先购买权丧失。3.出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,优先购买权丧失。4.善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的,租客优先购买权丧失。法律小贴士:《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

2020年06月01日 15:29

浙江广电“接盘”唐德影视,为什么东阳国资放弃了控股权?

本篇文章3401字,读完约9分钟编者按:本文来自微信公众号“剁椒娱投”(ID:ylwanjia),作者:景慕,36氪经授权发布。一个月两次卖身,最终唐德还是把自己托付了出去。只不过控股股东从东阳国资,变成了浙江广电。上市公司一旦有大动作,二级市场就会闻风而动。5月26日,唐德影视股价迅速上升,触及涨停。根据当时资料,至中午,唐德影视5.03元,涨幅8.17%。而到了下午开盘,唐德影视便宣告停牌。当时便有坊间猜测,此次停牌或许与公司实控权变动有关。到晚间,唐德影视的发布的《关于筹划控制权变更的停牌公告》坐实了猜测。公告表示,控股股东吴宏亮将转让自己所持5%公司股份给浙江易通数字电视投资有限公司(浙江广电全资子公司),同时将所持公司23.55%的表决权委托给浙江易通。交易完成后,浙江易通将成为公司控股股东,浙江广电为公司实际控制人。连续两年亏损、负债率高达94%、实控人质押接近满仓……这样一家影视公司,为何依然能够得到国资接盘?两次的股权转让方案中究竟有何不同?被一部电视剧拖累至此,唐德影视是否还值得国资出手拯救呢?为什么东阳国资放弃了控股?对于唐德影视这家公司而言,是否值得国资出手相救,即便是在影视产业密集的浙江东阳,也产生过一些分歧。支持方表示,控股唐德影视这家老牌影视公司,可以起到支持影视产业,并且扩充自己的文化业务线的作用。而反对的声音,则是认为,随着范冰冰、赵薇等明星股东的出走,唐德影视已经逐渐丧失了核心竞争力。同样收购股权,或许可以找到更便宜,但制作能力也更强的影视公司。另外,作为一家国有金融机构,东阳国资办并没有很好的影视公司运营经验。显然,找到浙江广电来接盘,既有对影视公司的运营能力,同时也更有资金实力,无疑是更好的方案。浙江广电集团确实有着运营影视公司的能力,以及需求。浙江广电旗下,原本就有一家影视公司——浙江影视集团,旗下的全资子公司蓝色星空影业是浙广电四大重点发展战略之一,曾出品了《烈日灼心》《捉妖记》等电影。或许对于浙江广电来说,收编唐德影视,也是看中了唐德本身的制作能力。相比之下,湖南广电、江苏广电等地方广电集团旗下,均有影视制作资产,不少还发展成了广电集团的上市平台,如芒果超媒、幸福蓝海等等。浙江广电若顺利接过唐德,意味着也将拥有自己的上市平台,对于未来的业务发展和融资都较为利好。转让改增资,更多钱给到公司,而不是吴宏亮个人梳理过方案后不难发现,这一次和浙江广电签订的协议(以下简称“新方案”),和之前东阳国资的意向协议(以下简称“意向协议”)相比,显得更为合理,也更加谨慎。首先体现在了对收购股权的定价上。在意向协议中,东阳国资旗下的东阳金融控股有限公司和东阳聚文影视,共同出资6.6亿元,加上吴宏亮出资1.4亿元,成立一家有限责任公司。而吴宏亮将先后转让唐德影视共25%左右股份给该公司,以及29.9%的股份表决权。这样算起来,如果协议达成,东阳国资将以8亿的价格,获得唐德25%的股权。这就意味着,在此次交易中,唐德的估值为32亿元左右。然而彼时唐德影视的市值仅为21.4亿元左右(如今为21.1亿),相当于溢价49.5%进行收购。这样的收购价,就算仅仅是意向协议,但对于唐德当下的状况来看,也显然不太合理。但是在新方案里,虽然总体来看,当所有交易完成后,浙江广电将持有唐德29.9%的股份,高于前一份协议给东阳国资的25%,但是无论是股权的分配,还是收购价的商定,都慎重了不少。在意向协议里,东阳国资所持有的25%股份,全部来自于控股股东吴宏亮个人的转让,最终吴宏亮持有11.31%股权。并且在协议中,东阳国资还将借贷给吴宏亮,用以股权的解质押。但在新方案里,个人转让的部分减少,大部分都以定增的形式归于公司。吴宏亮将所持公司20,945,950股份,转让给浙江易通,占公司总股本5%;将17,081,066股份(占公司总股本4.08%),转让给东阳聚文。同时,浙江易通还将拥有公司共28.55%股份的表决权,成为唐德影视控股股东,浙江广电为实际控制人。而剩下的股权部分,唐德将以定增的形式,向浙江易通和东阳聚文非公开发行30%股份共计125,675,700股,二者分别认购19.23%和3.85%。全部交易完成后,浙江易通持有29.9%股份,东阳聚文持有9%,吴宏亮持有公司12.85%股权。相比老股转让,资方以定增的形式认购股份,显然是更加稳妥的做法,因为增资的方式涉及的资金将全部留在公司体内,而不是给到吴宏亮个人,这无疑更有利于唐德影视的后续发展。并且,在新方案中,双方尚未对转让股权进行定价,浙江广电或许期待以更低的价格获得唐德影视的控股权。两年亏损,高负债率,浙江广电能否帮助唐德“保壳”成功?唐德为什么这么急于“卖身”?首先是控股股东吴宏亮的股权质押问题。吴宏亮持有唐德影视36.31%的股权,其中99.82%都进行了质押,即质押的股权占股36.25%。在唐德影视业绩踩雷,股价下跌背景下,早已“爆仓”。其次,从2018到2019年,唐德影视已经连续亏损两年。再加上2020年一季度的持续亏损,如果后三个季度不能保证扭亏为盈,那么唐德将面临退市风险。唐德需要找到更好的战略投资者,帮助公司扭转局势。2018年,唐德影视净利亏损5.61亿元,2015-2017所有累计盈利被完全亏空,主要由于《巴清传》无法播出,对应收帐款计提减值准备所致。其影响一直持续到了次年。到2019年,虽然口子有缩小,但唐德影视营业收入仍然呈-1.15亿元,净利润-1.07亿元。其原因是《巴清传》应收帐款的计提坏账,以及卖给天猫技术的新结算款与2017年的结算款之间差额计为销售折让所致。到2020年一季度,唐德仍持续亏损2693万元。第三,根据2019财报,唐德影视的资金链也出现较大问题。截至2019年末,唐德影视的货币资金余额为1.81亿元,短期借款为3.14亿元,一年内到期的非流动负债为1亿元,货币资金无法覆盖负债,唐德影视面临较严重的债务危机。根据wind数据,2019年末,唐德影视的负债率为94%。在2020一季报里,唐德也披露称,在今年的经营计划中,就包含引进有实力的投资者,可为公司提供借款及/或为公司债务融资提供增信。但是,唐德也并非完全看不到希望。从财报数据上来看,唐德的现金流状况还是比较健康。至2019年末,经营活动流量净额为1.69亿,同比增长326%,现金及等价物1.04亿,同比增长144.98%,同时应收帐款2.79亿,比期初减少52.4%。也就是说,除去《巴清传》,其他剧集回款比较积极,账面上1.04亿的现金也保证了短期内唐德的资金周转。2019年,唐德处于发行阶段的影视作品共11部,其中《因法之名》《北部湾人家》已确认收入,此外还有《小女花不弃》《延禧攻略》《倚天屠龙记》等剧的海外版权代理发行收入,制作发行的《东宫》也是优酷当时反响较大的剧集。显然,在剧集制作上,唐德仍保持了较稳定的水平。并且,自从唐德与天猫技术签订了《补充协议五》之后,以3.22-3.52亿元将《巴清传》卖给天猫技术后,该剧便不再与唐德有任何关系。这些因素,或许也是国资尚愿意接手唐德的原因。

2020年05月28日 11:28

中国宝安年报披露:净利同比增长40.86%,营收超120亿

4月29日晚中国宝安(000009,股吧)发布业绩公告,2019年公司实现营业收入120.04亿元,归属于母公司所有者净利润3.01亿元,同比增长40.86%。  中国宝安年报显示,净利润大幅增长主要系公司高新技术产业业绩增长所致,告期内高新技术产业整体经营业绩保持平稳增长,实现销售收入59.00亿元,实现利润总额7.62亿元,同比增长42.19%,旗下高新技术产业公司贝特瑞石墨负极产品及硅基负极材料获国内外大客户的认可,产品销量取得较大增长,进一步巩固了其在锂离子电池负极材料行业的龙头地位,报告期内实现营业收入43.9亿元,实现净利润6.66亿元,同比增长38.42%;4月13日晚,贝特瑞公告称,已通过深圳证监局的精选层辅导验收,成为深圳地区第一家通过验收的精选层申报企业,截至目前市值超过200亿元。  此外,中国宝安旗下新能源汽车产业相关子公司还有致力于为新能源汽车提供充电装置及相关充电解决方案的友诚科技,属于国家高新技术企业,同时也是江淮汽车(600418,股吧),比亚迪(002594,股吧)等国内主要新能源整车厂商,以及特锐德(300001,股吧),中恒电气(002364,股吧)等充电桩领域厂商的配套供应商。  在中国宝安旗下生物医药板块也有几家公司,其中主板上市的马应龙(600993,股吧)公司,2019年实现营业收入27.05亿元。  资料显示,马应龙以肛肠及下消化道领域为核心定位,推行“目标客户一元化,服务功能多元化”的思路,打造肛肠健康方案提供商,构建商业生态链,大力发展大健康业务,形成了药品经营、诊疗技术、医疗服务的全产业链。

2020年04月29日 13:45